Un contractul de inchiriere poate fi reziliat de oricare dintre parti, atat de catre chirias, cat si de catre proprietar. Pentru ambele parti se aplica termenele/perioadele stabilite prin lege pentru preaviz si trebuie indeplinite la rezilierea contractului.
Rezilierea contractului de inchiriere de catre proprietar.
In Germania, chiriasii sunt bine protejati, de aceea in situatia in care proprietarul locuintei doreste rezilierea contractului de inchiriere, acesta are nevoie, de un motiv bine intemeiat. Acesta mai are obligatia sa respecte perioada de preaviz, stabilita in functie de durata perioadei de inchiriere. Astfel, perioada minima de preaviz pe care o poate alege este de 3 luni, insa daca contractul de inchiriere este mai vechi de 5 ani, perioada de preaviz se prelungeste la 6 luni, respectiv la 9 luni pentru contracte mai vechi de 8 ani.
Legea prevede insa, anumite clauze sociale care pot fi invocate de catre chirias pentru continuarea contractului de inchiriere. Cel mai des motiv invocat de catre chiriasi este lipsa unei alte locuinte care sa le respecte cerintele pentru a locui intr-un mod civilizat. Alte motive invocate care ingreuneaza rezilierea contractului sunt : varsta inaintata, starea de handicap/invaliditate, sarcina in cazul femeilor, copiii si complicatiile aparute la schimbarea scolii sau a gradinitei frecventate de acestia, viitoare examene, un venit scazut, insuficient pentru inchirierea unei alte locuinte, boala grava, sau chiar perioada mare de timp in care a fost inchiriata locuinta. Pentru marirea sanselor de succes privind anularea preavizului, deseori sunt invocate mai multe din aceste motive.
Persoanele care respecta contractul de inchiriere se bucura de protectie impotriva rezilierii(Kündigungsschütz) si anume: proprietarul poate rezilia contractul de inchiriere doar in situatiile in care are un motiv bine intemeiat ( de exemplu vrea sa se mute in locuinta). In situatiile in care motivul invocat de catre proprietar se dovedeste a fi fals, acesta este pasibil de amenda sau plata unor eventuale daune catre chiriasi.
Schimbarea proprietarului nu este un motiv de reziliere. In acesta situatie, nici macar nu este este nevoie de un nou contract de inchiriere, vechiul contract fiind perfect valabil, insa noul proprietar poate oferi un nou contract, iar chiriasul, daca este de acord cu noile conditii inscrie in contract, poate sa il accepte, insa nu este obligat, caz in care vechiul contract de inchiriere ramane valabil.
Pentru a schimba destinatia locuintei din locuinta de inchiriat in locuinta proprie, proprietarul trebuie sa astepte minimum 3 ani de la trecerea noii proprietati in Cartea Funciara (Grundbuch), iar in cazul locuintelor sociale, durata de asteptare poate ajunge pana la 8 ani.
Proprietarul poate rezilia contractul de inchiriere fara preaviz, dacă platile incomplete pe doua perioade consecutive - de exemplu, martie si aprilie - nu reprezinta o chirie mai mare de o luna. Acelasi lucru este valabil si daca restantele reprezinta contravaloarea chiriei pentru doua luni.
Rezilierea partiala se refera la renuntarea unor parti din suprafata inchiriata si este interzisa. De exemplu in cazul unui contract de inchiriere pentru o locuinta care dispune de un garaj, este interzisa rezilierea contractului doar pentru garaj. Constituie exceptie de la aceastas regula, situatiile in care proprietarul doreste sa construiasca un nou spatiu de locuit pe acel loc si poate cere rezilierea fiecarui spatiu in parte (boxa, garaj, locuri de depozitare, etc).
Cititi contractul de inchiriere si acordati maximul de atentie, iar aveti indoieli asupra oricaror conditii inscrise in contract, cereti lamuriri pentru ca nu toate clauzele inscrise sunt legale, cum ar fi bani pentru renovari sau pentru administrarea locuintei.
Rezilierea contractului de inchiriere de catre chirias.
Chiriasii pot solicita rezilierea contractului de inchiriere intotdeauna cu 3 luni inainte si nu exista o lege prin care aceasta perioada sa poata fi prelungita.
Denuntarea contractului de inchiriere trebuie efectuată in forma scrisa. Pentru a respecta termenul de preaviz, proprietarul va trebui sa primeasca cererea de reziliere a contractului cel tarziu in a treia zi lucratoare a lunii, pentru ca acea luna sa mai poată fi pusa la socoteala. In aceasta situatie, zilele de sambata sunt considerate zile lucratoare.
Daca solicitarea de reziliere nu a ajuns cel tarziu in a 3-a zi lucratoare la proprietar, solicitarea ramane valabila dar luna in curs nu va fi inclusa in perioada de preaviz.
Exista cazuri in care in contractele de inchiriere sunt stipulate pentru chiriasi termene de preaviz mai scurte decat cel normal de 3 luni. Daca in contract se stabileste un termen de preaviz de o luna sau chiar de 14 zile, atunci chiriasul poate denunța contractul respectând acest termen scurt.
Invers insa acest lucru nu este posibil: proprietarul este obligat sa respecte termenele legale pentru preaviz si nu are dreptul sa le prescurteze in interes propriu.
Acordul de reziliere (Aufhebungsvertrag)
Sunt situatii in care, din motive personale sau profesionale, chiriasul trebuie sa se mute in alta tara/localitate. In acest caz se poate pune problema unui acord de reziliere. Proprietarul si chiriasii trebuie sa fie de acord cu clauzele inscrise in acesta. Proprietarul poate cere chiriasului sa gaseasca un inlocuitor. In principiu, trebuie sa se respecte toate atributiile contractuale. Acest acord trebuie semnat de ambele parti.